住宅ローン減税

住宅ローン減税制度とは、住宅ローンを借入れてマイホームを購入する場合に、借入れして取得した人の金利負担を軽減するための制度です。

減税の方法は、毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%について、10年間に渡り所得税の額から控除され、所得税からは控除しきれない場合には、一部住民税からも控除されます。

尚、この制度は毎年見直しされるので、最新の制度を抑えておく必要があります。

概要

• 適用期日：～平成33年12月
• 最大控除額（10年間合計）： 400万円（40万円×10年）
• 住民税からの控除上限額： 13.65万円/年（前年課税所得×7%）
• 年収が3000万円以下であること （3000万円を超える年は住宅ローン控除が利用できない）

主な要件

① 自ら居住すること

住宅ローン減税は「居住の用に供した場合」に受けられます。また、住宅の引渡し又は工事の完了から6ヶ月以内に、減税を受けようとする者が自ら居住する必要があり、居住の実態は住民票により確認することとなります。
（別荘などのセカンドハウス、賃貸用の住宅は対象となりませんので注意してください。）

② 床面積が50m²以上であること

対象となる住宅の床面積が50m²以上であることが要件となっています。

この床面積の測定方法は不動産登記上の床面積と同じであり、戸建住宅の場合は壁心、共同住宅の場合は内法により測定することとなっています。特に共同住宅の場合は、販売図面に記載されている面積ではなく、登記簿に記載された面積をよく確認してください。

③ 借入金の償還期間が10年以上であること

④ 耐震性能を有していること（中古住宅の場合）

中古住宅の場合、建築年代によっては現行の耐震基準を満たしていない場合があります。このため、中古住宅を購入する場合に住宅ローン減税を受けるためには、耐震性能を有していることを別途確認する必要があり、次のいずれかに適合することが要件となります。

ア：築年数が一定年数以下であること

• 耐火建築物以外の場合（木造など）：
  20年以内に建築された住宅であること
• 耐火建築物の場合：
  25年以内に建築された住宅であること
  ※ "耐火建築物" … 鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など

イ：以下のいずれかにより現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること

• 耐震基準適合証明書
  国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの。
• 既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）
  既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの。
• 既存住宅売買瑕疵保険に加入
  住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険（既存住宅売買瑕疵保険）に加入していること。同保険への加入には現行の耐震基準に適合していることが要件とされている。
  ※【既存住宅売買瑕疵保険】

  特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づき国土交通大臣から指定を受けた住宅専門の保険会社（保険法人）が引き受ける保険であり、「既存住宅売買瑕疵保険」は、中古住宅についての欠陥を保証する保険です。

  なお、宅建業者による買取再販型と、個人間売買型の二種類の保険商品があります。

対象住宅

住宅ローン減税は、新築住宅だけでなく中古住宅も対象となります。また、増築や一定規模以上の修繕・模様替え、省エネ・バリアフリー改修なども100万円以上の工事費の場合は、住宅ローン減税の対象となります。ただし、省エネやバリアフリーの場合は、別のリフォーム減税（特定増改築等住宅借入金等特別控除）の方が有利な場合があります。

尚、リフォーム減税との重複利用はできません。

住宅ローン減税で控除される税金

住宅ローン減税は、所得税からの控除になります。所得税から控除し切れなかった場合は、住民税から最大97,500円の限度の中で控除される形になります。

例 控除額が20万円の場合

年収	450 万円
所得税	5 万円
住民税	13 万円
の人

この年の控除額は
所得税	5 万円
住民税	9.75 万円
14.75 万円

→ 使い切れない

年収	700 万円
所得税	15 万円
住民税	8 万円
の人

この年の控除額は
所得税	15 万円
住民税	5 万円
20 万円

→ 使い切れる

また、控除額は年末ローン残高の1.0％なので、毎年同じ額を控除されるわけではなく、毎年ローン残高が減っていけばそれに応じて控除額も減っていきます。

住宅ローン減税の適用条件

住宅ローン減税には、適用条件が細かく規定されています。

控除対象借入金等の額

次の借入金等（償還期間10年以上）の年末残高。

1. 住宅の新築・取得
2. 住宅の取得とともにする敷地の取得
3. 一定の増改築等

敷地の取得（土地の取得）に関しても住宅ローン減税の対象となりますが、消費税は土地にはかからないため、土地付き戸建住宅を購入のケースでは住宅ローン減税がより効果的です。

対象住宅等

(主として居住の用に供する)

1.	住宅の新築	床面積50平米以上
2.	新築住宅の取得	床面積50平米以上
3.	既存住宅の取得	床面積50平米以上
	築後20年以内（耐火建築物は25年以内）又は地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合すること
4.	増改築等	床面積50平米以上

「居住の用に供する」とは

店舗や車庫などの部分は対象範囲外となりますが、「家屋と併せて同一の者から取得する門や塀等で、その取得等の対価の額がきん少と認められる場合には、その門や塀等の取得等の対価の額を家屋の取得等の対価の額に含めて差し支えありません。」となるため、留意しておくポイントです。

所得要件

合計所得金額 3,000万円以下

その他の適用要件

1. 新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
2. 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
3. 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務があること。
4. 居住年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。

中古住宅は？

中古住宅も住宅ローン減税の対象になります。

• 建築後使用されたものであること。
• マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたもの。
• 耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築されたもの。
• 贈与による取得でないこと。
• 取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと。

リフォームは？

リフォームでも住宅ローン減税の対象になります。

• 自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等であること。
• 次のいずれかの工事に該当するものであること。
  • 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
  • マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
  • 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕
  • 模様替えの工事
  • 建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕
  • 一定のバリアフリー改修工事
  • 一定の省エネ改修工事
• その工事費用の額が100万円を超えており、その2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること。

住宅ローン借換え後の住宅ローンは？

原則では対象にはなりませんが下記の場合は対象になります。

1. 新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。
2. 新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。

なお、住宅借入金等特別控除を受けることができる年数は、居住の用に供した年から一定期間であり、住宅ローン等の借換えによって延長されることはありません。これは当たり前で借換えをすれば、もう一度控除を受けられるというわけではないのです。

住宅ローン減税の申告方法

住宅ローン減税の適用を受けるためには、必要事項を記載した確定申告書に、次に掲げる区分に応じて必要書類を添付して、納税地の所轄税務署長に提出することが必要になります。

必ず確定申告が必要なため、忘れないようにしてください。平成23年分の所得税において住宅ローン控除の適用を受ける場合には、平成24年2月16日から3月15日までの申告期間中に確定申告をする必要があります。

年末調整で申告・納税が完了する給与所得者の場合、居住を開始した年分については確定申告が必要ですが、その翌年分以後については確定申告の必要はなく、年末調整によって住宅ローン控除の適用を受けることができます。 残りの住宅ローン控除の適用可能年分の「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」という用紙が税務署から送られてきます。

敷地の取得がない場合

1. 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 （国税庁ホームページよりダウンロードにより入手可能）
2. 住民票の写し （居住開始日がわかるもの）
3. 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 （金融機関から発行されるもの）
4. 家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し （購入価額や登記された面積がわかるもの）
5. 源泉徴収票 （確定申告に必要）

敷地の取得がある場合は、上記に加えて

6. 敷地の登記事項証明書
7. 建築条件付で購入した敷地の場合は、敷地の分譲に係る契約書等

認定住宅の場合は、上記に加えて

8. 長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し、認定低炭素住宅に該当するものであること等を明らかにする一定の書類
9. 住宅用家屋証明書若しくはその写し又は認定長期優良住宅建築証明書